تعرف على خصائص عقد الايجار القديم ومتي يسقط وطريقة الفسخ

ذلك كان يتم عن طريق كتابة كلمة (مشاهرة) فى بند المدة في عقد الإيجار – أي مدى الحياة. في شهر مارس من نفس السنة 1996 أصدرت الحكومة قرار بوقف العمل بقانون الإيجار سالف الذكر، إلا في حالات استثنائية.

وسوف نوضح في هذه المقالة الآتي معني كلمة (مشاهرة) في عقد الايجار، حالات فسخ عقد الايجار القديم، متي يسقط عقد الايجار القديم، حالات طرد المستأجر في عقد الايجار القديم، متي يسقط عقد الايجار القديم للمحلات، هل يمتد عقد الايجار القديم للورثة.
معني كلمة (مشاهرة) في عقد الايجار القديم

كلمة (مشاهرة) يختلف معناها باختلاف تاريخ التعاقد بحسب كونه قد أبرم في ظل قانون الايجار القديم عنه في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد الذي تم إقراره والعمل به منذ شهر نوفمبر عام 1996 فقانون الايجار القديم قبل عام 1996 كانت تعنى كلمة “مشاهرة” أن الإيجار يسرى لمدى الحياة وهو ما يتناقض بشكل جوهري في عقد الإيجار في ظل قانون الإيجارات الجديد.

والمعنى القانوني لكلمة (مشاهرة) في ظل قانون الإيجارات الجديد تعنى أن مدة العقد هي شهر واحد ومن ثم يكون المستأجر ملتزم برد العين (المكان المؤجر) بعد انتهاء الشهر وقد نص القانون في مادته 558 من القانون المدني على أن: “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”، كما تنص المادة 598 فقرة (أ) من القانون المدني على أنه: “ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد “.

الواضح من نص المادتين 558، 598 فقرة “أ” من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة، كما أن كلمة مشاهرة لغويا هي أحد مشتقات كلمة شهر، وبالتالي تفيد معناها ومقصودها السليم ولا يصح الانحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة عن ما تفيده، وقد أكد ذات المعنى المذكرة الإيضاحية للقانون المدني، وكذلك الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد.

وذلك لأن تأبيد العقد – أي تأبيد مدته – أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار، ويذكر من قضاء محكمة النقض في بيان تفسير العقود أنه:”متى كانت عبارة العقد واضحة في إفادة المعنى المقصود منها فإنه لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير”، كما أن: “القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر”.
حالات فسخ عقد الايجار القديم

1- عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر يستوجب إنذاره رسميًا وإعطاء مهله له وهي خمسة عشر يوما لسداد الإيجار، في حالة استمرار الامتناع عن الدفع يتم فسخ العقد واسترداد الشقة.

2- في حالة تغيير نشاط الوحدة المستأجرة من سكن إلى نشاط تجاري دون الرجوع إلى مالك العقار، يستوجب بطلان عقد الإيجار واسترداد السكن.

3- للمالك الحق في المطالبة بفسخ العقد عند قيام المستأجر بتغيير معالم الشقة، سواء بالبناء أو الهدم مما يؤثر على حالة المبنى.

4- بالإضافة إلى إمكانية استرداد الشقة عند قيام المستأجر باستخدام معدات أو أجهزة داخل مسكنه تهدد سلامة المبنى والقاطنين فيه.

5- عند إحجام المستأجر عن القيام بأعمال الصيانة بمسكنه، مما ينجم عنه الإضرار بالمبنى يحق للمالك فسخ العقد.

6- من الحالات التي يسقط فيها عقد الإيجار القديم التسبب في انتشار الأوبئة والأمراض عن عمد، من قبل المستأجر.
متي يسقط عقد الايجار القديم

حسب ما أصدرته محكمة النقض فإن انتهاء عقد الإيجار القديم يكون على النحو التالي:

1- السماح للمستأجر بالانتفاع بالعين لمدة 60 عام فقط من تاريخ إبرام العقد على أن يحق للمالك تجديد العقد أو فسخه واسترداد الوحدة السكنية.

2- الجدير بالذكر أن المادة 999 من القانون المدني نصت صراحة على عدم جواز استمرار العقد القديم لمدة تزيد عن 60 عام وذلك في حالة عدم تحديد مدة.

3- أما في حالة تحديد مدة زمنية معينة في عقد الإيجار، فإن من حق مالك العقار استرداد الشقة بعد مضي المدة المتفق عليها.

4- كما يسقط عقد الإيجار القديم في حالة غلق المستأجر للمسكن وإخلاؤه من الأثاث لمدة تصل إلى 3 سنوات.